Su Asesor / Ваш Советник

buro juridico Consul
7 февр. 2019 г.
4 мин. чтения

НА ЧТО СЛЕДУЕТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

На протяжении более 10 лет юридической практики в Испании, в том числе и по сопровождению сделок купли-продажи, можно выделить в три группы наших соотечественников, приобретающих недвижимость в Испании:

Которые по умолчанию понимают всю сложность и важность процесса и изначально прибегают к услуге независимого адвоката для сопровождения сделки.

Которые понимая всю сложность и важность сделки ограничиваются адвокатом и/или юристом агенства недвижимости, участвующим в сделке.

Которые просто ограничиваются участием агенством недвижимости, которое впоследствии помогает оформить сделку, не считая необходимым привлечение независимого адвоката для сопровождения сделки.

Данная статья в большей степени будет полезна именно последнему типу и я надеюсь что она послужит как минимум некой шпаргалкой, а может быть даже поможет поменять свое мнение и все таки прибегнуть к услугам независимого специалиста. Здесь будут обозначены лишь некоторые моменты на которые необходимо обращать внимание. Невозможно описать все, т.к. некоторые зависят от каждой конкретной ситуации.

Этап поиска и выбора объекта недвижимости. Казалось бы на этом этапе юридическая составляющая отсутствует, т к покупатель пока только выбирает объект. В реальности это не совсем так, т.к. на этом этапе могут появиться определенные предпосылки и/или моменты, влияющие на дальнейшие действия покупателя. Очень важно при осмотре объекта недвижимости обращать внимание на качество строительства, независимо от того дом это или квартира. Обращайте внимание на наличие возможных свежеокрашенные участки стен и/или потолка, или сколов/дырок в стене. Это может свидетельствовать о простом косметическом ремонте, но также может быть более серьезным и указывающим на определенные дефекты строительства, которые продавец пытается скрыть (отопление, фильтрация воды, грибок и др) вводя Вас, таким образом, в заблуждение относительно качества строительства и пригодности для проживания объекта недвижимости. И вместо «домика на берегу моря» Вы можете приобрести «головную боль на берегу моря».

Выбрав объект недвижимости, Вы приступаете к оформлению сделки. Здесь очень Важно обратить внимание на следующие нюансы: кто будет подписывать предварительный договор купли-продажи: собственник или агент недвижимости. Если предварительный договор подписывается агентом недвижимости, что зачастую случается, необходимо проверить полномочия и определить для себя тот факт: знает ли собственник что объект продается. На моей практики мне неоднократно приходилось запрашивать общение с собственником. Например, часто происходит следующее: собственником является иностранец (англичанин, немец и тд), агент недвижимости является устным поручителем, то есть документальные полномочия отсутствуют и агент недвижимости планирует подписывать от имени собственника предварительный договор, а приезд собственника планируется только для подписания финального документа. То есть 100% уверенности в том, что собственник знает о продаже своей собственности нет.

★ При подписании предварительного договора, покупатель вносит определенную сумму в качестве залога ( 3000-5000€ или 3-5% от суммы покупки). Необходимо обращать внимание на форму выплаты этой суммы: если это банковский перевод, то на чей счет; если это наличными, то как это отражено в договоре. Перед подписанием договора задатка запросить выписку из реестра недвижимости / Note Simple.

★ Требовать встречи с собственником необходимо также для того, чтобы хотя бы просто познакомиться. На моей практике зачастую происходило, что именно после знакомства с собственником я принимала решение о запросе дополнительных документов от продавца. Например, в случае если продавцом является очень пожилой человек, я запрашивала документы, подтверждающие его дееспособность, чем неоднократно вводила в ступор агентов недвижимости, но у нас разные задачи: агенту необходимо продать, а мне защитить интересы покупателя максимально минимизировав риски.

★ В предварительном договоре должны фигурировать все данные объекта: адрес, регистрационные и кадастровые данные, данные об обременениях. Также в договоре необходимо указать на распределение расходов по сделки. ★ Необходимо иметь в виду, что именно покупатель выбирает нотариальную контору где будет подписываться сделка. Необходимо обратить внимание на состояние ипотечного кредита. В связи с кризисом зачастую происходит что стоимость продажи объекта недвижимости значительно меньше, чем остаток по выплате ипотеки.

★ Также рекомендую обратить внимание на форму приобретения права собственности продавцом. Это может быть обычная купля-продажа, а может быть имущество унаследовано. В этом случае (наследство) необходимо иметь в виду, что могут появиться наследники, оспаривающие наследство. В связи с этим, необходимо более досконально изучить все документы, касающиеся наследства.

Необходимо обратить внимание на оплату продавцом квот по содержанию дома (comunidad de propietarios). В случае наличия задолженности, новый собственник обязан выплатить задолженность за последние два года.

Также постарайтесь убедиться что все таки ваша сделка зарегистрированна. На моей практики были случаи когда мне приходилось завершать регистрацию сделки 15-летней давности! Еще один очень важный момент, на который необходимо обращать внимание. В основном в случае приобретения частных домов - законность строительства, то есть выбранный вами "домик на берегу моря" построен на основании в свое время полученного разрешения на строительство. В случае незаконного строительства вы можете остаться без домика. Мною были описаны лишь немногие нюансы процесса приобретения недвижимости в Испании. В реальности таковых намного больше, т к многие нюансы возникают уже в процессе и необходимо выработать самый оптимальный для покупателя вариант.

★ Как показывает судебная практика в Испании риелторы не несут ответственности за проблемы возникшие после подписания купли/продажи, их задача свести продавца и покупателя за гонорар, на этом зона ответственности посредников заканчивается.

В связи с этим, считаю, что не стоит экономить на юристе для сопровождения сделки. Данное утверждение не является «рекламным ходом», а пережитым опытом, когда приходится разрешать конфликты, которых легко можно было избежать вовремя обратившись к услугам независимого адвоката. Стоимость юридической проверки/сопровождение купли/продажи мин. 1500€ или 1% от суммы сделки.

Muñoz C. abogada Valencia (Alicante),Muñoz A. Madrid

Elena T. abogada Valencia (Alicante)